Ngay sau quyết định của Chính phủ tương trợ 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở dư luận đã có những nghi là chính sách này sẽ khó được người mua nhà hưởng ứng.
Nhưng điều không ngờ, hiện tượng rần rộ đăng ký thuê, thuê mua và mua nhà ở tầng lớp tại các thị thành lớn đã cho thấy số tiền 30.000 tỉ này có thể là một liều “doping” để xúc tiến thị trường bất động sản (BĐS) tiến về phía trước.
rần rộ đăng ký mua nhà ở tầng lớp
Ở Việt Nam, nhà ở tầng lớp được định tức là nhà ở do quốc gia hoặc tổ chức, cá nhân chủ nghĩa thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời kì quy định thì được mua và được xác nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do quốc gia quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa tầng lớp lớn.
Trước đây, quỹ nhà ở tầng lớp quá nhỏ so với nhu cầu của các đối tượng được quy định trong chính sách, vì thế rất ít người quan hoài tới việc đăng ký thuê, thuê mua nhà ở tầng lớp. Nhưng khủng hoảng thừa BĐS đã dẫn đến khả năng cung một khối lượng lớn nhà ở tầng lớp cùng với khoản tiền tương trợ 30.000 tỷ đồng đã đánh thức nhu cầu đối với nhà ở tầng lớp.
Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội ngày 8-4-2013, cơ quan này đã thị sát nhu cầu về nhà ở tầng lớp trên địa bàn thị thành. Hiện có 35 cơ quan Trung ương với 157.000 cán bộ có nhu cầu nhà ở và 83 cơ quan của thị thành với 36.000 cán bộ công chức đăng ký mua nhà ở tầng lớp. đích của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ nhân viên.
Còn tại TP.HCM, trong tháng 4-2013 thị thành sẽ tổ chức đợt đầu bán nhà ở tầng lớp. dù rằng trong đợt trước nhất thị thành chỉ có hơn 470 căn hộ để bán, 120 căn hộ cho thuê, 8 căn hộ thuê mua, nhưng có đến hơn 700 hồ sơ nộp về. Trong đợt trước nhất này thị thành sẽ bán hơn 100 căn tại chung cư 157/R8 Tô Hiến Thành (Q.10) do Công ty Resco làm chủ đầu tư, với mức giá gần 11 triệu đồng/m2. Theo quan điểm một số chuyên gia BĐS, còn có chí ít trên 400.000 người có nhu cầu mua nhà ở tầng lớp tại thị thành đông dân nhất cả nước này.
Ai được mua nhà tầng lớp?
Theo đúng các quy định hiện hành, đổi thay không đáng kể tùy theo từng địa phương, các đối tượng được hưởng các chính sách nhà ở tầng lớp gồm công chức của quốc gia chưa có nhà ở ổn định, đối tượng gia đình chính sách, gia đình thương binh, thân nhân liệt sĩ, gia đình có công với cách mệnh; gia đình thu nhập thấp, cần lao nghèo, ngụ lâu đời tại địa phương đang khó khăn về nhà ở; người bị giải tỏa nhưng chưa đủ điều kiện tái định cư. Nếu theo đúng các quy định này, con số các đối tượng được hưởng chính sách sẽ là đồ sộ.
Có thể khẳng định ngay là Chính phủ cũng như chính quyền địa phương sẽ không có khả năng đáp ứng được. Nhất là đứng trước sự bê trễ của thị trường BĐS, các tiêu chuẩn của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở đã được dãn ra nhiều. Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, tiêu chuẩn người thu nhập thấp lần này sẽ có nhiều đổi thay, trong đó tiêu chí về thu nhập và chỗ ở là quan yếu nhất. Mức thu nhập sẽ được điều chỉnh từ 4 triệu đồng/tháng như hiện lên 9 triệu đồng/tháng (không phải chịu thuế thu nhập cá nhân chủ nghĩa) và diện tích tối thiểu 5 m2/người được nâng lên thành 8 m2/người.
Trong khi đó, khả năng đáp ứng sẽ rất có hạn dù đã chuyển các chung cư thương nghiệp trở nên các khu nhà ở tầng lớp. TP.HCM đang khẩn trương cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở thương nghiệp sang nhà ở tầng lớp, nhiều dự án nhà ở tầng lớp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách cũng đang gấp rút thực hành, dự định trong năm 2013 cũng chỉ cung cấp khoảng 4.000 căn hộ và đến năm 2015 sẽ có thêm khoảng 21.000 căn. đích của Hà Nội đến năm 2015 là xây dựng 15.500 căn hộ với diện tích khoảng 1,1 đến 1,5 triệu m2 cho cán bộ nhân viên.
Nhu cầu lớn, khả năng đáp ứng nhỏ, vì thế thảm cảnh xin cho với tuốt các mánh khoé chạy chọt và kiên cố nguy cơ tham nhũng lớn sẽ phổ quát. Đó là điều đáng lo. Bởi có một thực tại: những người có nhu cầu nhà ở thật sự hồ hết không có điều kiện mua nhà, kể cả nhà ở tầng lớp, những người có điều kiện mua nhà thì không có nhu cầu mua nhà ở tầng lớp. Nguy cơ nhà ở tầng lớp biến tướng thành một thứ hàng hóa, một lĩnh vực đầu tư đã thấy rõ. Vấn đề là chính sách và các dụng cụ giám sát vận hành như thế nào được đặt ra cần thiết.
Ai được tương trợ mua nhà ở tầng lớp?
Theo đúng các quy định, nhà ở tầng lớp không phải để bán mà chỉ có cho thuê hoặc thuê mua. Nhưng trước làn sóng chuyển các chung cư thương nghiệp thành nhà ở tầng lớp, đã có những tính nết lách luật để bán nhà ở tầng lớp. Theo quyết nghị 02 của Chính phủ và Quyết định 68, nhà ở tầng lớp chỉ được thuê, thuê mua vì loại hình nhà ở tầng lớp này được xây dựng từ vốn ngân sách. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng thực tại nhà ở tầng lớp tại các thị thành được đầu tư vốn ngoài ngân sách nên các thị thành có quyền giải quyết cho các đối tượng đủ điều kiện mua bên cạnh phương thức thuê và thuê mua. Nhưng câu hỏi đặt ra là mua nhà ở tầng lớp có được tương trợ từ khoản 30.000 tỉ theo NĐ02/CP không? Câu đáp là hiện thì không nhưng sắp tới thì có.
Dự thảo Thông tư quy định về cho vay tương trợ nhà ở theo Nghị định số 02 của Chính phủ, gói 30.000 tỉ đồng nhà băng quốc gia tương trợ dành cho đối tượng vay mua nhà, trong đó có khách hàng cá nhân chủ nghĩa vay thuê, mua nhà ở thương nghiệp. Cụ thể, khách hàng là đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, nhân viên, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương nghiệp có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Trong dự thảo các đối tượng mua nhà ở tầng lớp không được tương trợ. tức thì, dư luận và cả các đối tượng hưởng chính sách nhà ở tầng lớp lên tiếng và cả Bộ Xây dựng và cao hơn là Chính phủ cũng có quan điểm yêu cầu Bộ Tài chính và nhà băng quốc gia sửa để các đối tượng hưởng chính sách nhà ở tầng lớp cũng được tương trợ lãi suất vay. Và khi Thông tư quy định về cho vay tương trợ nhà ở được ban hành kiên cố các đối tượng mua nhà ở tầng lớp sẽ được tương trợ về tài chính. Cuộc đua mua nhà ở tầng lớp càng có thêm động lực. Như vậy có thể nói con số trên 100.000 căn hộ dôi của thị trường BĐS tại hai thị thành lớn này đã có đầu ra. Khi tình trạng tồn kho kết thúc, các chủ đầu tư thu hồi được vốn, thị trường BĐS sẽ được khai thông? Nhưng chưa chắc!
Vẫn còn những ngăn cản
Ngoài ngăn cản cốt là cầu vượt quá xa cung, việc chuyển những chung cư thương nghiệp trở nên khu nhà ở tầng lớp cũng đang gặp những phản ứng đáng để ý. Ông Đào Ngọc Nghiêm, chủ toạ Hội Quy hoạch thị thành Hà Nội cho rằng, chuyển đổi nhà thương nghiệp sang nhà ở tầng lớp là chủ trương đúng song không nên làm ào ạt. Bởi dự án nhà thương nghiệp có diện tích căn hộ hơn trăm m2 nay hạ xuống diện tích nhỏ 40-50m2 thì dân số tăng, kéo theo bít tất tay về liên lạc, chỗ đỗ xe, trường học… gây quá tải hạ tầng nghiêm trọng. lo âu sẽ xuất hiện hàng loạt các khu ổ chuột cao tầng là có thật. Hơn nữa, hiện nhiều doanh nghiệp xin chuyển dự án thương nghiệp sang nhà ở tầng lớp để được hưởng ưu đãi và được hưởng những chính sách ưu đãi trong đó có việc được trả lại tiền dùng đất.
Trong khi đó ngân sách hạn hẹp, nếu cho chuyển đổi ào ạt không khéo quốc gia sẽ thành “con nợ” của doanh nghiệp. Dư luận cũng đang lo âu về khả năng “chạy” chuyển đổi từ nhà thương nghiệp sang nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên các chính quyền địa phương đã khẳng định sẽ nghiêm trang coi xét công khai từng dự án, chỉ có những dự án hạp mới được chuyển đổi.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong số 15 dự án đăng ký chuyển đổi sang nhà ở tầng lớp, 3 dự án nhà thương nghiệp đã được chuyển sang nhà thu nhập thấp gồm nhà ở Trung Văn mở mang tại huyện Từ Liêm của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội, dự án khu nhà ở cao tầng tại 143 Trần Phú (Hà Đông) của Công ty Đầu tư xây dựng và phát triển thị thành Sông Đà và dự án tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty Bánh kẹo Thăng Long. Hà Nội sẽ coi xét công khai các dự án còn lại. Tuy nhiên, nhìn lại nhu cầu mua nhà ở tầng lớp, chúng ta còn thấy thêm một sự ngăn cản nữa là so với nhu cầu, con số 30.000 tỷ đồng tương trợ quả như muối bỏ biển.
Miếng bánh ngon đã bày ra bàn tiệc, vấn đề phân phối cả người cung và cầu sẽ trở thành nóng bỏng.
